Для взрослых Стиль Философия Недвижимость Семья Женские секреты Усыновление Образование Обмен Красота и Здоровье
Лучшие статьи
Загрузка...
Загрузка...
загрузка...
06.04.17

Рубль лихорадит, что с недвижимостью?

В свете чудес эквилибристики, что сейчас вытворяет родной российский рубль не у одного участника рынка недвижимости возникает вопрос - а как это отразиться на ценах и сделках?

Начну с того, что, наверное, всех в первую очередь интересует именно последнее время. Середина прошлого, 2014 года, уже не так актуальна. Однако за период конца прошлого - начала этого года: ноябрь, декабрь, январь - уже можно проследить некоторые тенденции.

В декабре на рынке недвижимости наблюдалась паника - народ начал покупать все подряд: от бытовой техники до квартир. Сейчас люди уже немного успокоились.

Более того, некоторые граждане, купившие квартиры в конце прошлого года, уже выставляют эту недвижимость на продажу. Это можно объяснить тем, что покупка была, скорее всего, «эмоциональная», для того, чтобы просто не потерять деньги. Однако некоторые из этих продавцов могут оказаться в убытке, поскольку, покупая, они особо не торговались и не выбирали. При продаже недвижимости на спокойном рынке покупатели будут подходить к выбору более обдуманно.

— Каковы вообще перспективы этого рынка?

— Насколько мне известно, в сегменте дорогой офисной недвижимости ставки аренды уже упали в 2–2,5 раза. При этом цены на продажу недвижимости владельцы существенно не снижают — то есть, принимая во внимание снижение заполняемости, текущая доходность от сдачи в аренду упала до 3%, а то и 2,5%. Но это раньше рыночные ставки кредита были порядка 8–9% (при доходности офисной недвижимости по свободному потоку в размере 11–12%), а сейчас ставка кредита — 16–18%, так что доходность должна быть за 20%. Падение стоимости недвижимости с докризисного уровня должно составить 7 раз для старых арендных ставок, или 3–3,5 раза для новых!

Тем временем уровень заполненности офисных площадей продолжает падать. В среднем офисный персонал был сокращен на 30%, кто его восполнит? Госкомпании? Нет — у них очень специфический спрос, да и на все пустующие площади их не хватит. Иностранцы? Финансовые компании порезали до 60% персонала, и им еще долго придется восстанавливаться, а промышленным компаниям нужно, чтобы что-то кардинально менялось в экономике. Новый русский бизнес вроде нашего? Я не вижу условий для бурного развития нового русского бизнеса в ближайшее время. Один лишь пример изменения потребностей в площадях: у «Ренессанс Капитала» освободилось примерно 6000 кв. м, а компании, созданные сейчас выходцами из «Ренессанса», снимают все вместе менее 1000 кв. м новых площадей. Чистый итог: новый спрос составляет не более 1/6 от объема падения.

Кроме того, мы полагаем, что тенденция к росту цен в последние две недели декабря 2014-го и планы строителей жилья повысить расценки в 2015-м на 20–30%, чтобы компенсировать убытки от девальвации рубля и повышения процентных расходов, – это лишь попытка выдать желаемое за действительное. На фрагментированном рынке с высоким уровнем конкуренции и уже теперь достаточно большим объемом предложения, где некоторые игроки неизбежно начнут испытывать финансовые проблемы, вероятность ценовой конкуренции и демпинга только возрастет, и девелоперы будут вынуждены абсорбировать увеличение затрат на 10–15% (примерно 5–10% их расходов привязано к доллару и евро, а повышение стоимости финансирования составляет еще 5%), а не перекладывать это увеличение на плечи покупателей. Тем более что покупательная способность, особенно на товары эластичного спроса, явно снизится (мы ожидаем более чем на 7%). Таким образом, любое повышение цен будет кратковременным, и при существенном сокращении рабочих мест, продолжительном падении реальных доходов и сохранении высоких процентных ставок цены на жилье в отдельных регионах (например, в Московской области) могут снизиться. Застройщики уже возвращаются к скидкам, чтобы стимулировать спрос.

На рынке жилья по-прежнему присутствует фундаментальный спрос, что поспособствует последующему восстановлению рынка, но это, скорее, перспектива не 2015 года. Текущие ставки по ипотечным кредитам чрезмерно высоки (по сути, кредитование сейчас предоставляется Сбербанком и ВТБ24, а у банков, занимающих оставшиеся 40% ипотечного кредитования, – заградительные ставки), и отсутствие ипотечного финансирования может сократить спрос на 20–30%, так как по ипотеке продается около 30% всего жилья в РФ и от 40 до 80% – на первичном рынке. Еще раз отметим, что масштабы спада будут зависеть от того, как долго процентные ставки останутся на высоких уровнях и насколько банки ужесточат требования при выдаче новых ипотечных кредитов (для текущих продаж повышение суммы первоначального взноса имеет большее значение, чем повышение ставок). Быстрое снижение процентных ставок, которое ожидается рынком, отчасти выправит ситуацию или, по крайней мере, уменьшит масштабы падения продаж и предотвратит или минимизирует снижение цен.

Агония и подготовка к большому взрыву – вот единственное определение, которое приходит на ум, при анализе всех действий государственных мужей Кипра. 

Киприоты

Островитяне к нынешней ситуации на рынке недвижимости относятся по разному. Те, кто получил ее по наследству или приобрел сравнительно давно, сидят на своих попах ровно и спокойно. Крыша над головой есть, солнце светит, сига-сига. Печалька наступит именно в тот момент, когда начнут приходить счета об уплате налога. Именно, увидев реальные циферки, у них в голове сработает тумблер и они начнут возмущаться. Киприотов, использующих вложения в недвижимость как инвестиции, крайне мало. Более того, все эти годы они были сильно возмущены перегретым рынком, заоблачными ценами на недвижимость и своими смутными перспективами приобретения жилья. Прогнозируемое падение цен на 50% и более процентов будет им на руку. Беспокойство же киприотов связано с падением цен на аренду недвижимости. Дома, балконы, окна домов и апартаментов в крупных городах Кипра – Лимассоле, Ларнаке, Пафосе, Никосии, увешаны растяжками или объявлениями «SALE OR RENT». Снять отличный офис компании можно за сущие копейки, а сотрудники без проблем найдут хорошее жилье поблизости за более чем разумные деньги. Одно останавливает – работы нет, после циничного грабежа банковских вкладов, бизнес утерся и послал Кипр на это самое причинное место и перебирается в Литву, Латвию или более лояльные островные прачечные.

Более динамична ситуация на рынке городской недвижимости премиум-класса. Здесь также часть продавцов, упорно игнорируя происходящие на рынке изменения, продолжают удерживать цены в долларах. Однако действует следующее правило: чем больше квартир в доме, тем быстрее происходит общее снижение цены в нем. Кому-то одному срочно понадобились деньги, он выставил квартиру по цене на 30% ниже рыночной, чтобы закрыть сделку за две недели, что в итоге приводит к изменению статистики в целом по дому и общему снижению средней цены.

Можно провести параллели с 2008-2009 годами: тогда менее всего пострадал сегмент квартир в малоквартирных клубных домах в престижных районах (таких как Остоженка и Патриаршие) и в отдельных известных элитных домах в других районах ("Агаларов Хаус" на Большой Грузинской, клубный дом "Монолит" на улице Косыгина), где коррекция составила менее 25%. Сильнее же всего просел сегмент апартаментов. Так, в ММДЦ "Москва-Сити" цены упали с $25 тыс. за 1 кв. м до $8 тыс. за 1 кв. м. До сих пор полного восстановления цен там не произошло (сейчас апартаменты в "Сити" предлагаются к продаже в среднем в диапазоне $12-14 тыс. за 1 кв. м). Уже появились первые ласточки в виде объектов, предлагаемых к срочной продаже по $6 тыс. за 1 кв. м, однако говорить о массовом снижении пока преждевременно. 

В 2015 году инвестиции в недвижимость составят примерно 5,7 млрд. долларов, что совсем не плохо в текущей ситуации. Рублевые цены будут умеренно расти из рисков инфляции, а долларовые расти, скорее всего, не будут, они даже будут склонны к небольшому снижению. Многое будет зависить от геополитической обстановки, курса доллара к основным мировым валютам и рублю, цен на энергоносители. К 2016 году ожидаю, укрепление доллара ко всем основным мировым валютам и рублю, и как следствие, снижение цен на все сырьевые товары. В этот момент зарубежные инвестиции еще сильнее могут сократиться, а снижение стоимости рубля усилиться. В общем, показателями  рынка недвижимости России являются несколько регионов. Основным таким регионом является Москва и Московская область, далее Питер и область, в последнее время добавился Крым. По развитию рынка недвижимости этих регионов можно судить и о рынке недвижимости России в целом.

Как изменятся цены на загородную недвижимость?

Загородная недвижимость реагирует на изменения в экономике медленнее, но и на этом рынке уже чувствуются изменения: интерес покупателей в данный момент нацелен на таунхаусы и дома в непосредственной близости от МКАД, квартиры в черте города, а не на коттеджи на большом удалении от Москвы: их будет труднее продать и, кроме того, сложнее сдать в аренду.

При худшем развитии событий

– Строителям, безусловно, станет сложнее вести деятельность на рынке. В первую очередь из-за сокращения объема продаж. Сомневаюсь, что в 2015 году им удастся продать хотя бы половину рекордного объема, реализованного в прошлом году. Дополнительные трудности возникают из-за резкого удорожания банковских средств, привлекаемых бизнесом на внутреннем рынке. Некоторые компании имеют кредиты в валюте, хотя таковых совсем немного. Им придется вовсе не легко.

Тем не менее объективных предпосылок для банкротств не вижу: в минувшем году продажи шли настолько хорошо, что застройщики накопили запасы и значительно повысили устойчивость. Если только не включится человеческий фактор и кто-то из владельцев бизнеса не решит, что все пропало, не соберет активы и не переберется куда-нибудь на Лазурный берег. И это худшее, что может случиться: банкротство одной средней по размеру строительной компании станет драмой для всего рынка, подорвав доверие покупателей.

(голосов:0)
Похожие статьи:

Ситуация непростая. Доля импорта в России по-прежнему высока, и валютные колебания не могут не привести к росту цен. Но эксперты указывают на то, что покупательная способность россиян находится на минимуме. Повышая цены, продавцы рискуют не продать товар. Итак, что же все-таки подорожает, а что - нет?


Причины роста цен на недвижимость


Падение спроса на квартиры остановило рост цен

Фото: ТАСС

Людей интересует, что будет дальше с ценами на недвижимость. Одни собираются продать квартиру, и хотят получить за это побольше денег, другие не прочь купить себе жилье, но не собираются за это сильно переплачивать. Но последние прогнозы для отечественного рынка недвижимости, если судить по мнениям экспертов, неопределенны, а иной раз и неутешительны.


Читайте свежий прогноз цен на недвижимость на 2015 год

Обратите внимание - тренды (индекс ожидания) вычисляются по долларовым индексам, поэтому прогноз строится только для долларовых цен.

- Участники вторичного рынка жилья – это обычные люди, и поэтому сильнейшей движущей силой на нем является психологический фактор. Среднестатистическому продавцу - обладателю типовой квартиры в спальном районе - принципиально важно продать ее не дешевле, чем это сделал, условно, сосед полгода назад, - говорит Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость. - Даже в сегодняшней ситуации высокой правовой грамотности населения многие люди по-прежнему не желают мыслить рыночными категориями: цена соседской квартиры для них - аргумент более значимый, нежели статистика аналитиков. На прогнозы о сокращении спроса и отсутствии у нынешнего рынка потенциала роста они отвечают: «Ничего страшного, мы подождем до осени». Эти люди не торопятся, и в текущих обстоятельствах вероятность продажи их объектов минимальна. Перспективы также сомнительны: не исключено, что в нынешнем году, как и в прошлом, мы не увидим осенью традиционного сезонного всплеска покупательской активности.


Комментарии к статье Что сейчас происходит с недвижимостью:
Загрузка...
loading...


2015-2016